렘군의 부동산 초보자가 꼭 알아야하는 부동산 타이밍 투자법

부동산 투자로 유명한 유튜버 렘군님의 동영상 요약본 입니다.

1.부동산에 사이클이 있다.
하향기, 회복기, 상승기,후퇴기 - 를 거치면서
실질적으로는 가격이 제자리로 오진 않는다.오르락 내리락하면서 우상향한다.
사이클을 떠나서 우상향한다는 것을 믿자.

2.구성요소 - 재료비, 인력비, 토지(3가지)
이 세가지가 오를지 내를지를 계산해보자.
- 토지는 계속 올라왔다.
- 재료비 = 소비자물가지수
- 인력비 = 도시의 근로소득 기준 그 금액들의 변화는 계속 상승 중
3가지가 오르니...부동산 오르는 요소 충족
근데 왜 금액은 우상향 그래프가 아닌 출렁거리면서 움직이는 이유는 그 대외의 요소가 있기 때문

부동산 하락 - 수요가 사라진다.
사는 사람만 보는게 아니라 공급의 입장은? 수요가 사라졌는데 분양 시점을 미루려고 할 것.
-> 공급이 부족한데도 공급을 하지 않게 된다.

세대수 분가, 수요증가 상태에서 공급은 없는 상황 -> 전세 수요 ->전세가격 상승 ->매매가격은 오르지x, 전세가율80-90% 오른다.
전세가 없어서 돈을 보태서 사는 수요 발생
공급이 없어서 가격이 오르기 시작.
실거주자는 90%고, 투자자는 몇프로 안된다.
부동산은 계속 상승, 그러나 계속 상승이란 없다.
공급은 풀리게 된다. 그럼 하락이 시작

<결론>
- 가격이 출렁거리는 이유는 사람이 하는 일이라 그렇다. 쏠림현상
- 안정적으로 공급한다면 가격도 안정적일 것이다.

<요약>

1. 10년간의 흐름을 보라.
- 지난 역사를 보면 서울 2009년 최고점/ 14년이 최저점이였다.

2. 변곡점 찾기
* 찾은 뒤 왜 변곡점이 일어났는지 원인 추적
- 거의 미분양과 관련이 있다.
- 미분양 급감소하는 시기에 상승
- 미분양 2009년 말 늘어나기 시작. 계속 미분양 물량이 소화가 안되니 가격이 내려가기 시작.
소화가 될 때까지 내려감
- 14년 초 미분양이 사라지니 올랐다...
- 서울 미분양 평균치 1230세대

3. 그룹핑하기
서울/ 인천/ 경기는 변곡점이 거의 비슷한 것으로 보아 같은 흐름이다.
이런식으로 그룹핑 하기 (시세 비교를 많이 해봐야 알 수 있는 것)
ex. 서울과 춘천은 같은 흐름일까..? 10년 흐름치를 보면 전혀 다르다. 서울이 올라도 춘천은 오르지않는다.
- 출퇴근 기준 생활권으로 보자.
- 경기도 33개 도시 모두 같은흐름일까? : 부천/성남/평택을 비교해보자.
평택은 다르게 움직였다. 평택은 안성과 같은 그룹

4.가격 비교하기 ( 같은그룹, 다른그룹)
- 과거 시세가 비슷했는데 지금 차이가 많이난다면 사도 되지 않을까? 이런식으로 의사결정
- 저평가를 찾는다.

5. 리스크 확인하기 ( 수급, 미분양 없다면 매수, 미분양 많다면 x)